“三个文件、三个步骤”即可一网打尽：目标成本的基础数据的编制 | 《成本决胜论》
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最近，我在看赵丰老师的《成本管理作业指导书》，根据书中《开发成本科目分类》内容及自身理解，整理总结了目标成本基础数据的编制要点，作为学习笔记与大家分享，希望对大家有所帮助。
目标成本的管理是一项系统性工作，无论是编制阶段还是执行阶段都需要设计、工程、财务、前期与营销等各部门协同配合，作为成本管理者就是要努力去促成这种协同配合。
目前房企中较为普遍有效的成本管控方法是目标成本管控。目标成本根据编制阶段不同、精度不同，而每一个阶段的目标成本编制大致是这样的过程：
目标成本编制过程
下面，依次从“三个文件、三个步骤”来介绍目标成本基础数据的编制过程：《规划指标表》、《产品建造标准》、《目标成本汇总表》。目标成本范围广阔，文中个人之言，难免有所疏漏，不足之处还望大家多多指点。
步骤一：编制《项目规划指标表》
项目规划指标数据来源是设计部移交的报规文件，主要看建筑面积、容积率、建筑密度、绿地率、高度限制、车位配比，是目标成本编制的重要依据。如下表所示：
规划指标表中的数据是计算目标成本的基础数据，其准确与否直接关系到目标成本准确度。这部分数据首先要依据盖章版的报规文件输入，无报规文件时找设计部相关负责人。
规划指标表简介
步骤二：形成《产品建造标准》
建造标准规定了各业态、各版本中重要的单项成本指标及面积计算依据，各项目在目标成本制定、设计、招标、施工、验收等环节必须严格遵照执行，不得突破。在集团制定的总的建造标准之下，每个项目具体建设时候，由营销部、设计部主导，确定本项目建造标准，如下表所示
1、墙（窗）地比
墙地比指外墙面积（含外门窗面积）与地上建筑面积比。墙地比的大小直接影响着住宅工程造价的高低。此数据要有设计出具并确认，有条件时，成本应依据图纸复核此数据准确性。
窗墙比指房屋外窗洞口与外墙的面积之比，用于确定窗户类型。规范要求窗地面积比值为直接天然采光房间的侧窗洞口面积Ac与该房间地面面积Ad之比。
2、外立面标准
外立面标准主要由营销、设计根据项目所在地销售情况，决定建设的外立面品质标准。通常在住宅项目中将外立面粗略分为两种体系：窗墙体系、幕墙体系。
窗墙体系：例如某项目的窗600元/平方，单元入口石材900元/M2，1-2层其他真石漆90元/M2，以上真石漆70元/M2。
幕墙体系：例如某项目的玻璃幕墙900元/M2。这些价格应该是在集团编制的建造标准中都有明确规定，由营销选取不同标准，成本人员直接按建造标准或实际价格计入目标成本。
3、公区精装
公区指的是大堂、电梯厅、走道这些显眼，容易体现项目品质的部位。根据业态不同、建造标准不同，每个项目公共区域精装标准也不同。
例如：建造标准1档、精装项目则大堂3000元/平方；公共区域900元/平方（9%）,户内精装900元/M2。同样这些数据标准均取自集团统一建设的建造标准。
5、售楼处
售楼处分永久和临时两种。若是临时售楼处，包括售楼处土建、安装、硬装费用等。若是永久售楼处（售楼处利用已经建好的建筑物中），则售楼处费用为安装、硬装费用。通常情况下售楼处软装费用是包括在营销费用中。
同样售楼处的建设，也应有集团统一设置建造标准。例如：售楼处，标准3000元/ m2，样板间600 m2，标准2000元/ m2，5000 m2示范区景观，标准700元/ m2。
6、太阳能系统
部分地区政府有节能要求，有设置太阳能指标，这个需要和营销、设计确认准确。
7、保温
保温需要确定防火等级和保温材料类别，如要求A级防火成本目标，B1级防火等，防火等级对保温造价营销极大。
8、市政条件
市政条件对目标成本中大市政费用影响很大，这个需要和投资发部（负责拿地部门）负责人确认好项目周边市政情况，是否七通一平，是否有变电站、变电站距离红线距离多远，是否有余量、余量多少，是否能满足项目用电要求、是否允许接入等等。
9、确认项目周边是否有代征道路、代征绿地等。
9.1代征用地：代征道路/代征绿地是计划经济时代遗留的产物，指城市规划部门确定范围，由建设单位代替城市人民政府征用并负责拆迁现状地上物、安置现状居民和单位后，交由相关行政主管部门进行管理的用地。代征用地包括代征道路用地、代征绿化用地。代征用地不纳入建设用地容积率、建筑密度、绿地率等指标核算范围。
9.2代征用地费用：建设用地是指能在上面建设项目的土地，代征地是政府指定让你一并购买却不能在上面建设项目只能替政府建设道路、绿地等。挂牌起始价肯定包括代征地面积的，算用地单价就要去除代征地成本目标，只算你的建设用地上的房子单价就可以了。
步骤三：整理相关成本数据、形成《目标成本汇总表》
1、目标成本分类
以上两项完成之后编制目标成本的基础条件就具备了，然后我们开始编制具体的目标成本数据，通常目标成本分为以下十一个科目
在十一个科目中，重点由成本编制的是一到七项，在这一到七项中重点难点是二、三、四项。八到十一项由由其他兄弟部门提供数据。其中
财务部提供：「财务费用和三项税金」
营销部提供：「营销费用」
行政部提供：「管理费用」
但成本作为目标成本负责部门，需要核实三项费用及税金的准确性，这就要求成本人员应了解一定的财务知识，尤其现在营改增后涉及税费事项更加复杂。
2、以土地成本为例，分析如何逐步进行成本测算
土地费用分为5个三级科目
1）土地费用：比较固定，按照签订的土地出让合同。营改增后土地也要计取11%增值税。这分两种情况一种是取得11%增值税专票。另外一种情况是取得省级（含省级）财政部门监（印）制财政收据。两种不同的取票方式，对应着不同的土增税计算方式，具体和财务确定。
2）土地契税：土地、房屋权属以销售、入股、获奖等方式转移的，视同土地使用权转让、房屋买卖或者房屋赠与，征收契税。契税税率政府有相应的文件，按政府相应的税率计入金额即可。
3）第五项其他土地费用，此项目中为分摊其他地块一级土地整理、安置区建设等费用。
如果是单纯的二级市场竞拍取得土地，则此处较简单，按合同计入土地款及税费即可。但如果在土地一二级联动时，一家或两家公司持有一、二级土地并协同开发的情况下，则涉及内容较复杂。一二级联动开发，多地块分期开发，涉及每期开发时整个项目一级土地费用、拆迁费用、生活补偿费、协调费等。在分摊时需要处理好分摊原则、归类类别。
例如：土地费用直接影响土地增值税计算，因此在整理一级土地费用时需财务主导，做好税筹，其中的重点是协调费。
土地费、拆迁费、生活补偿费一般情况下均有合同、发票、协议等依据。而发生的协调费有时无法取得发票，需要签订代签合同，即签订一个X合同，来支付协调费用的付款。那这个X合同需要和财务配合筹划，要签什么类型合同，要什么发票，普票还是专票，能开的税点。实行营改增后，签订X合同是否有刑事风险，有风险如何规避，是否只取普票即可。普票与专票直接营销到最终利润。
协调费中很多是在前期无法计划筹划的项目，还有很多突发的项目，那这些计入土地成本要全部规划好取得普票还是专票是比较困难的。但最基本，应该规划好，是可以取得发票和不可以取得发票两类。可以取得发票部分，如果无法确定取得专票还是普票，那统一按普票计入目标成本，这样利润率可能会保守些，但不会出现太大问题。重点是确定不可以取得发票类，不能取得发票就不能计入土地成本，也就直接影响利润了，这种情况一般是放在溢价里直接在税后利润中扣除。所以不能取得发票类协调费对利润影响很大，需要重点关注。
总 结
土地款科目相对简单，按合同计入即可。其中可能出现的较复杂情况为统一拿地，多地块分期开发，涉及到的费用分摊问题。涉及土地分摊，一般情况按占地面积比分摊比较合理，数据也比较确定。大市政配套费需查询相应政府文件，确定后计入。
1、目标成本是多部门协同配合方可实现的成本指标，成本管理者要不遗余力地推动这种协同，从而促成预设经营目标的实现。
2、目标成本的制定、执行、达成，离不开统一的建造标准。统一建造标准、建立限额体系，才能向前指导拿地成本测算，向后约束目标成本编制。
3、目标成本编制中涉及大量财务数据，做好目标成本需要学习研究财务税务知识。
参考文献：
《成本决胜论2.0》
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